陈学海：CBRE世邦魏理仕执行董事、中国区战略顾问部主管

9月16日上午，以“社区商业点亮美好生活”为主题，由中国社区商业工作委员会、中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市商务局、四川天府新区管理委员会主办，四川天府新区社区发展治理和社会事业局、四川天府新区总部经济局承办的2021中国（成都）社区商业发展大会开幕式，在四川天府新区麓湖公园社区水上剧场隆重举行。

以下为陈学海主管的发言整理：

非常高兴有机会来分享一下国际上社区商业的案例。今天大家也看到了麓湖的情况，我们国内的案例未必不如国际，所以从形态上从内容上，我们对今天的中国内地来说，对国外的借鉴并不是那么高依赖的程度。但是因为他发展时间比较长，所以很多组织的方式或者营运的方式反而值得我们思考，或者对我们有一些启发。

谈到社区商业的时候可能我们大家并不陌生，我在这里给大家分享这样几张图片。我们社区的零售，社区的餐饮、社区的商超，这是耳熟能详司空见惯的街头巷尾的社区商业。这些东西有几个特点，第一一定要具备很便利很方便的特点，第二是我们日常居民生活当中非常高频的接触到的一个部分。这些东西在今天，虽然说传统的社区商业，在今天在明天，我们认为依然重要。

我给大家举了一个例子，这是新城区的一些社区商业特点。我们说有复合型商业社区Mall，还有创意商业街区Block，还有文化商业街区，功能非常多元，同时注重了体验性。这两者一定在未来仍然是社区商业要具备的核心要素，便利、高频、多元和体验。

社区商业我们看到了它的昨天和今天，并且是并存和共存，在可见的一段时间内还会持续下去。未来应该是什么样？或者什么才是社区商业的核心要义？不妨从国际视野看看。

谈到国际案例，我在这里帮大家筛选了，我们中国商业发展真的非常好了。蛮费脑筋的找到这样一些案例——美国加州的Runway Playa Vista。它的商业面积是1.9万平方米，然后还覆盖了750平方米的社区活动空间。它位于硅谷区域，服务周边硅谷的工作人员和居民，完全是市场主导下的外核内接的社交型导向的商业。之前在讲的时候都有一个非常关键的词，社区商业，跟你所处的社区范围里面的居民，就是你活动的人群是密不可分的。所以它在硅谷周边，是一个社交导向型商业，有Club活动增强社交属性，还有品牌引领生活方式。硅谷是高智高收的人群，他们需要互相交流和一起讨论，也就对社交的闭环非常关注。这是一个特点。

另外一个新加坡的项目，榜鹅绿洲台，它是政府主导开放服务型社区商业。它的特点是服务在政府主导的组屋的区域里面。组屋相当于国内的公租房或者安置区域，是一个最基本的国家住房的保障。我们看到它的功能的特点，生活配套的完善，另外有一些开放式的创业铺面，有一点像国内说的大众创业的概念。申请组屋的居民是相对中低收入的，所以希望得到一些帮助和扶持。

另外还有社区活动的广场和中心。我们说国外案例可能不能直接借鉴到中国内地国内来，但是可以很好的看到它的一些模式或者机制，有可能会对我们有所启发。它是一个政府主导，刚才前面几位领导和专家特别提到，我们社区商业一定要让社区民众参与。所以它有一些开放式创业铺面，以及法定的机构、组屋管理委员会共同构建。同时我们看到它还有一个特点，政府非常强势的引导或者主导，这种组屋区域跟中国有一点很像。我们这个城市发展有很多区域是新兴的大型居住片区，人口的入驻是一个漫长的过程，需要三到五年才能人口导入完善，并且成熟。这个时候政府一定去调节和匹配，因为在初期招商是非常难的，即使开在这样一些社区的商业也是很难存活下去的。

政府用了两种做法，一种是回收开发权。就像刚才说要求开发商底商自持，万一资金压力比较大政府可以回购一部分。还有给租金补贴。新加坡是分阶段给租金补贴。初期是周边居民最关注的超市、菜市场，政府给补贴。其他不给。等需求上来之后，第二阶段菜市场自给自足的，不需要资金补贴。第二阶段再给予其他业态补贴。

第三个案例是日本的南町田，它是一个公私合营的，结合新型交通方式的社区商业。它的商业面积1.3万方，标准的社区商业，日本的通勤是依托轨道交通，跟成都非常像，成都轨道交通网络非常密集，特别是城市外围区域，也会形成点状的大型居住社区。但是它是一个点状，并不是片状。

它的几个特点，亲子友好型商业设施，以及体验型商业业态，和半开放的一些街区。我们说TOD最怕的就是把这个城市压到地下，让大家经常通过这个轨道出勤看不见天。所以他在这种节点打造了一些半露天的设计，让大家有一个非常好的体验感和活动空间。我们说是公私合营，政府是负责公共空间和公园规划，半露天的部分属于公共空间的。比如轨道交通和市政设施的公共空间，全部是由政府来进行规划和运维。那么商业只是负责在这些公共空间里面做一些经营，这就是相当于把这个社区商业理解成传统购物中心，传统购物中心是由运营商做中庭、公共空间，包括设施维护。每个商户管好自己的店铺就好了。如果放在这样一个半开放的公共设施里面，政府应该承担一些公共区间的营造。

看了三个国际案例，有美国的，有新加坡的，有日本的，情况都不一样。我们看到的这个现象是功能的变化，业态的变化。本质是什么？本质还是人群的变化，还是居民的需求变化。我们中国国内是居民的需求变化跟供应的变化方式或者阶段不匹配。所以我们必须要再去研究判断居民的需求，不单单是今天的需求，还有未来的需求。

根据我们的梳理和统计，居民需求为什么发生变化？过去在工厂，工厂有食堂有澡堂，根本不需要出去。现在生活方式发生了变化，过去大家关心的是衣食住行，但是到今天甚至未来，特别是新生代出来之后，他们更加关心的除了衣食住行以外的东西。我们看到硅谷的案例，更加关心的是社交，更加关心的是文化，更加关心的是社区里面社群之间的互动和组织。我们也统计了消费结构的变化，尽管有人说中国消费在降级，其实是在不断的提振和升级。特别我们统计了2018年到2020年三四季度，需求的变化。拿最传统的餐饮来说，过去街边小店也是可以满足大部分人需求的。但是今天餐饮已经跨界，餐饮已经多元。文化娱乐方面，其实文化的需求自始自终一直都有。但是过去我们做一个社区的文化中心，搞一个群众活动中心，搞一个羽毛球馆，或者搞一个公共的图书中心就能解决，就能满足，但是今天文化娱乐和社交需求是多样的，多元的。可能我们做一个社区的文化中心已经不能满足周边不断变化的居民的需求了。

我们会发现体验、健康、公共服务是现在也在构成消费习惯的一个关键词。我们做了这样一个调研，74%的居民关注体验，甚至还有64%通过体验去寻找他的服务产品。另外还会发现一个特点，因为现在生活方式和生产方式的变化，大家的闲暇时间非常少，大家更谨慎合理的使用自己的闲暇时间。大家在体验或者利用政府端的公共服务的需求的时候，也有一个很明显的变化。过去可以牺牲一两天时间去医院排队挂号，随着变化可能大家更希望在家门口就可以得到医疗卫生服务，甚至我们国家也在推行社区医疗机制、推行家庭医生。所以公共服务的需求变化，我们在今天的社区商业，一定要考虑进去，这是未来的趋势。

前面讲到了城市一刻钟便民生活圈，也是我们在大力推进的。这些我们认为从国家来讲，不管从刚才美国的案例还是日本的案例，特别是日本和香港，基本上我们会看到一刻钟的半径里面，除了商业，包括医疗教育、养老培训都都能够在这个里面解决。这是未来的一个核心，但是一刻钟的便民生活圈究竟要如何构成？我们认为除了我们说传统的生活便利的配套以外，还应该包含社交区域里面社群的组织，包括体能、艺能、医疗、教育，以及更多的文化。

未来社区的活力中心和情感的纽带靠什么来体现？就是靠社区商业来体现，社区商业不仅仅是单一的商铺，不仅仅是简单的业态，更多的是营造这样一个场景，营造这样一个空间，营造这样一个氛围。所以我们说对社区商业要重新思考和定义，不单单是我第一张图片给大家看到的简单的住宅配套底商这一点点差异，一点点便民服务，更应建设有温度和层次的社区的活力中心。社区商业在这样一个需求变化之下，一定会有它自己新的模式。我们政府市场和社区，特别前面领导讲到的总书记在贵阳讲了这样一句话：保本微利、合力惠民，其实就是社区商业存活的挑战和压力。我们看到中国非常多的社区商业的集聚区，轰轰烈烈的开始，网红打卡。三年之后门可罗雀。我们应该让市场能够微利，能够保本，这是最起码的。我们要让社区居民可以参与进来，能够建设起来，真的跟需求相符合，契合变化。政府要引导和调节，不是说一开始用租金补贴的方式，用政策方法把商家引进来就结束了。我们要在过程中动态的调整，像新加坡一样。

我们对社区商业未来的展望一定是功能、空间、模式三个纬度螺旋持续的升级。未来的生活是没有边界的，人们的需求，对美好生活的追求是永不停止的。我们必须要契合这样一些需求，社区商业也应该是无止境的，从功能的角度，从空间的角度，还有从模式的角度。

我的分享就是这些，谢谢大家。

中国社区商业工作委员会（全称：中国城市商业网点建设管理联合会社区商业工作委员会）是经中华人民共和国民政部正式登记注册的国家级行业组织。协会本着为政府服务、为行业服务、为会员服务的宗旨，努力搭建连接政府、行业与会员企业之间的沟通桥梁与交流平台。通过开展行业标准制定、社区商业理论研究、新业态的创新、社区商业发展基金的推动创立、行业交流、培训、考察、及为开发商提供专业指导和招商投资服务等活动，为行业的进步、企业的发展、社区居民生活购物便利及满足人民对美好生活的需求做出贡献。

2018年起，将全面推动全国标准化社区商业中心示范工程建设。

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